Método Comparativo Direto de Dados de Mercado

Como já falamos no post anterior sobre Avaliação de Imóveis, o Método Comparativo Direto de Dados de Mercado é o método mais utilizado para esse tipo de avaliação e, através dele, o valor de mercado de um imóvel é calculado por meio do tratamento dos dados de uma amostra aleatória coletada no mercado.

Lá também explicamos alguns conceito fundamentais e quais os métodos usados para avaliar um imóvel. Então, se ainda não leu, recomendamos que confira esse post também, clicando aqui.

Indo agora ao que interessa, neste post, iremos nos aprofundar no Método Comparativo Direto de Dados de Mercado e também conheceremos os procedimentos básicos e os tipos de tratamento de dados utilizados por esse modelo. Tudo isso com base na ABNT NBR 14.653: Avaliação de Bens – Parte 2: Imóveis Urbanos.

Vamos lá, então?

Etapas do método

Para iniciar nosso estudo, abordaremos as etapas para a realização de uma avaliação imobiliária utilizando o Método Comparativo Direto, a seguir.

1. Planejamento da pesquisa

Já vimos até agora que o Método Comparativo Direto utiliza uma amostra representativa de dados de  mercado de imóveis com características, tanto quanto possível, semelhantes às do avaliando.

Mas, para que tudo isso seja possível, é necessário um planejamento da pesquisa dos dados que irão compor essa amostra, de modo que ela seja o mais abrangente e mais representativa possível.

Dessa forma, esta etapa de planejamento consiste, basicamente, na caracterização e delimitação do mercado em análise e na elaboração dos instrumentos de coleta de dados, como fichas, planilhas, roteiros de entrevistas e entre outros.

Feito isso, o próximo passo é a seleção das variáveis que serão relevantes para explicar a formação de valor do bem avaliando.

2. Seleção das variáveis

Para auxiliar na escolha dessas variáveis, vejamos os dois tipos existentes, são eles:

Variável dependente

Matematicamente, uma variável dependente representa uma grandeza cujo valor depende de como a variável independente é manipulada.

Levando agora para a área de avaliação, que é o que nos interessa, quando falamos em variáveis dependentes podemos estar nos referindo, por exemplo, ao preço unitário de venda de um imóvel.

Desse modo, para a especificação correta de uma variável dependente, é necessária uma investigação no mercado em relação à sua conduta e às formas de expressão dos preços, bem como observar a homogeneidade nas unidades de medida.

Variável independente

Já em relação às variáveis independentes, podemos citar vários exemplos:

• Características físicas: área, comprimento da fachada;
• Localização: bairro, logradouro, distância a algum pólo de influência;
• Fator econômico: oferta ou transação, época e condição do negócio (à vista ou a prazo).

Para a escolha desse tipo de variável, é importante ao engenheiro avaliador levar em consideração teorias existentes, conhecimentos adquiridos, senso comum e outros atributos que possam ser relevantes para a avaliação. Isso é importante porque algumas variáveis escolhidas para compor a pesquisa podem se mostrar pouco relevantes para o Método Comparativo Direto, resultando em um modelo pouco representativo e em um resultado divergente. 

Então, sempre que possível, recomenda-se a adoção de variáveis quantitativas. No entanto, quando isso não for possível, as características dos imóveis podem ser expressas conforme abaixo:

• Por meio de codificação, com o emprego de variáveis dicotômicas (exemplo: “maior do que” ou “menor do que”, “sim” ou “não”);
• Pelo emprego de variáveis representantes (exemplo: o padrão construtivo expresso pelo custo unitário básico – CUB);
• Por meio de códigos alocados (exemplo: padrão construtivo baixo igual a 1, normal igual a 2 e alto igual a 3).

3. Coleta dos dados de mercado

O levantamento de dados tem como objetivo a obtenção de uma amostra representativa para explicar o comportamento do mercado no qual o imóvel avaliando esteja inserido e é a fase primordial desse modelo.

Nesta etapa, o engenheiro avaliador investiga o mercado, coleta os dados para compor a amostra e suas respectivas informações, desde que sejam relevantes para a pesquisa, como características econômicas, físicas e de localização, além, é claro, informações que estejam de acordo com as variáveis escolhidas no passo anterior.

Por ficar mais claro, se uma das variáveis independentes escolhidas para a pesquisa for Padrão de Acabamento, por exemplo, todos os dados da amostra deverão conter essa informação, caso contrário, não servirá para o modelo.  

Sinteticamente, devemos nos atentar a alguns pontos importantes no momento da coleta de dados, são eles:

• Buscar dados de mercado com atributos mais semelhantes possíveis aos do bem avaliando;
• Diversificar as fontes de pesquisa tanto quanto possível e, quando necessário, apresentar no Laudo as fontes utilizadas;
• Realizar vistorias em cada imóvel da amostra, sempre que possível;
• Identificar e descrever as características relevantes dos dados coletados;
• Coletar dados de mercado o mais recente possível em relação à data de referência da avaliação;
• Considerar as superestimativas que, em geral, acompanham as ofertas de mercado;
• Evitar uso de informações que impliquem opiniões subjetivas.

4. Tratamento dos dados

A quarta e última etapa deste método consiste no tratamento dos dados coletados no mercado e, de início, é recomendado a sintetização de todas informações obtidas sob a forma de gráficos que mostrem as distribuições de frequência para cada uma das variáveis escolhidas, bem como as relações entre elas.

Após essa sintetização, é possível ao avaliador verificar a consistência da amostra coletada e a influência das variáveis sobre os preços de mercado.

Para isso, podem ser usados, alternativamente e em função da qualidade e da quantidade de dados e informações disponíveis, dois tipos de tratamentos, são eles:

Tratamento por fatores

O tratamento de dados por fatores é utilizado quando se tem dados de mercado o mais semelhante possível ao avaliando. Isso porque é feita uma comparação direta com os valores vigentes, utilizando fatores para homogeneizar as características que forem relevantes e possuírem uma pequena distorção em relação ao avaliando.

Esses fatores devem ser calculados por metodologia científica, justificados do ponto de vista teórico e prático no Laudo de Avaliação, e devem também ser indicados periodicamente pelas entidades técnicas regionais reconhecidas e revisados em períodos máximos de 4 anos (ou menos), além de especificar claramente a região para a qual são aplicáveis.

Alternativamente, também podem ser adotados fatores de homogeneização medidos no mercado pelo próprio engenheiro de avaliações, desde que o estudo de mercado específico que lhes deu origem seja também anexado ao Laudo.

Maiores detalhes sobre o Tratamento por Fatores você encontra clicando aqui!

 Tratamento científico

Diferentemente do tratamento por fatores, o tratamento científico utiliza evidências empíricas pelo uso de metodologia científica que leve à indução de modelo validado para o comportamento do mercado. Mas, quaisquer que sejam os modelos utilizados para inferir o comportamento do mercado e formação de valores, seus pressupostos devem ser devidamente explicitados no Laudo.

Desse modo, para inferir o comportamento do mercado pelo tratamento científico, podem ser utilizadas equações de regressão por meio da estatística inferencial, desde que devidamente justificadas do ponto de vista teórico e prático.

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Pois bem engenheiros, acabamos de ver um pouco sobre o Método Comparativo Direto. E para te ajudar ainda mais, preparamos um e-Book gratuito sobre Avaliação de Imóveis.

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É claro, no entanto, que esse universo é muito mais amplo do que conseguimos abordar em um e-Book.

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Fonte:

ASSOCIAÇÃO BRASILEIRA DE NORMAS TÉCNICAS. NBR 14653-1: Avaliação de bens – Parte 1: Procedimentos gerais. Rio de Janeiro, 2019. 31 p.

ASSOCIAÇÃO BRASILEIRA DE NORMAS TÉCNICAS. NBR 14653-2: Avaliação de bens – Parte 2: Imóveis urbanos. Rio de Janeiro, 2011. 62 p.

COTRIM, Valéria. Avaliação básica de imóveis urbanos. Teresina: IPOG, 2019.

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